A beruházások sikerét gyakran már az első döntések meghatározzák – erről beszélgettünk a beruházói oldalt képviselő projektmenedzsment-partner, a CÉH zRt. vezető szakértőivel, Kégl Árpáddal és Horváth Miklóssal.

Az építőipari beruházások költségeiről gyakran még ma is úgy gondolkodnak a szereplők, mintha azok elsősorban a kivitelezési szakaszban dőlnének el. A gyakorlatban azonban a projekt végső költségének nagyságrendjét már jóval korábban, az előkészítés és a tervezés időszakában meghatározzák a beruházói döntések. A CÉH zRt. szakértői szerint éppen ezért a költségoptimalizálás nem a kivitelezés közbeni „tűzoltás”, hanem a beruházás legelső döntéseitől jelen lévő projektmenedzsment-feladat. 

A beruházás korai szakaszában lehet a legnagyobb hatással lenni a költségekre. Ekkor alakítható ki az a költségstruktúra, amely egyszerre veszi figyelembe a beruházó céljait, az ütemezést, a minőségi követelményeket, a technológiai igényeket és a későbbi üzemeltetési szempontokat. A későbbi projektfázisokban természetesen még mindig változhatnak a költségek, de mértékük már nem nagyságrendi és tudatos költségtervezés mellett kézben tarthatók. 

A költségoptimalizálás és a költségcsökkentés között lényeges különbség van. Míg a költségcsökkentés elsősorban arra koncentrál, hogyan lehet egy adott anyagot, szerkezetet vagy rendszert olcsóbban megvalósítani, addig a költségoptimalizálás a teljes értéket vizsgálja. Ilyenkor nem csupán a beruházási ráfordítás számít, hanem a karbantartás, az energiafelhasználás és az üzemeltetés, valamint esetleg a későbbi értékesíthetőség is. A cél nem a legolcsóbb megoldás megtalálása, hanem az, hogy a beruházás teljes életciklusát figyelembe véve szülessenek meg a fejlesztői célokat legjobban támogató döntések.

Ebben kulcsszerepe van a projektmenedzsmentnek. Minél korábban kapcsolódik be egy költségszemléletű projektmenedzser a folyamatba, annál nagyobb eséllyel azonosíthatók a kockázatok és alakítható ki reális költség- és ütemterv. Egy beruházás teljes értékéhez képest a projektmenedzsment díja viszonylag alacsony, nagyjából 3–5 százalék, ugyanakkor már néhány jól előkészített döntés is többszörösen visszahozhatja ezt a ráfordítást. „Egy nagyobb beruházásnál például az organizációs költségek – a felvonulás, a daruzás, az ideiglenes létesítmények vagy a munkaterület kialakítása – akár a projektérték 10 százalékát is elérhetik. Ha ezekről a kérdésekről már az előkészítés során jól átgondolt döntés születik, az önmagában jelentős megtakarítást eredményezhet. A CÉH zRt. projektmenedzsment-szemléletében ezért a költségoptimalizálás nem utólagos kontroll, hanem a beruházás legelső döntéseitől jelen lévő szakmai feladat” – mondta Kégl Árpád.

magyar.png


A megtakarítási lehetőségek gyakorlatilag a projekt minden elemében jelen vannak. Már az épület méretének meghatározása, a technológiai igények pontos felmérése vagy az alaprajzi kialakítás is jelentős hatással lehet a költségekre. „Előfordulhat, hogy a tervezett épület nagyobb, mint amekkorát a benne működő technológia vagy az ellátandó funkció ténylegesen indokolna. Ilyenkor a beruházó nemcsak felesleges alapterületet épít meg, hanem annak szerkezeti, gépészeti, villamossági és későbbi üzemeltetési költségeit is viseli” – tette hozzá Horváth Miklós.

Hasonló jelentősége van az épületgépészeti és épületvillamossági rendszerek pontos meghatározásának. Már egy-egy fokkal szigorúbb hőmérsékleti követelmény is számottevő beruházási és üzemeltetési költségnövekedést okozhat. Ugyanígy fontos kérdés az alapozási mód kiválasztása vagy az épület telken belüli elhelyezése, hiszen ezek a földmunka volumenét és költségét is jelentősen befolyásolhatják. 

A költségtúllépések hátterében gyakran már az előkészítés során elkövetett hibák állnak. Ilyen lehet a pontatlan beruházási program, a nem megfelelő alapadatok használata vagy a hiányosan meghatározott peremfeltételek. Ugyancsak gyakori probléma a rosszul előkészített tender, amely nem ad kellően pontos műszaki tartalmat a pályázóknak. Ilyenkor a kivitelezés során könnyen alakulhatnak ki viták, pótmunkaigények és többletköltségek.

Szintén komoly kockázatot jelenthet a túlzottan optimista ütemezés. Ha egy kivitelezőt olyan határidő elfogadására kényszerítenek, amely nem reális, annak következményei később költségtúllépésekben vagy minőségi problémákban jelentkezhetnek. A megrendelői változtatások ugyancsak a leggyakoribb költségnövelő tényezők közé tartoznak. Egy projekt előrehaladott szakaszában minden napnak ára van: a munkaterületen emberek, gépek, beszállítók és ütemezett folyamatok várnak egymásra, ezért egy késői döntés hatása sokszor láncreakcióként jelenik meg a költségekben.

Kiemelt jelentősége van a szerződéses struktúrának is. A beruházás sikerét nagyban befolyásolja, hogy a kockázatok miként oszlanak meg a felek között. „A túlzottan egyoldalú feltételek rövid távon kedvezőnek tűnhetnek az egyik fél számára, de később könnyen vitákhoz, teljesítési problémákhoz vagy árnövekedéshez vezethetnek. A kiegyensúlyozott szerződéses rendszer éppen azt segíti, hogy a felek reális és kezelhető kockázatmegosztás mellett dolgozzanak együtt” – magyarázta Kégl Árpád.

A kockázatkezelés ma már a projekttervezés egyik legfontosabb része. Az elmúlt évek tapasztalatai világosan megmutatták, hogy az árfolyammozgások, az alapanyagárak változása vagy akár a kapacitáshiány jelentős hatással lehetnek egy beruházás eredményére. „Több projektben is előnyösnek bizonyultak olyan árindexálási megoldások, amelyek egy előre meghatározott logika szerint osztották meg az anyagárváltozások kockázatát a megrendelő és a kivitelező között. Más esetekben az előleg, a készletezés vagy a nagy értékű, árkockázatos anyagok korai beszerzése jelenthetett megoldást” – mondta Horváth Miklós.

A megfelelő tenderstratégia szintén túlmutat az árversenyen. A jó tenderben nemcsak az ár, hanem a minőség, a vállalkozó szakmai felkészültsége, a határidők és a szerződéses feltételek is versenyeznek egymással. A cél nem mindig a legolcsóbb ajánlat kiválasztása, hanem az összességében legjobb ajánlat megtalálása. Ez akkor lehetséges, ha a megrendelői követelmények pontosak, az ajánlatok összehasonlíthatók, a határidők reálisak, a kockázatok pedig nem elrejtve, hanem tudatosan kezelve jelennek meg a tenderben.

A költségoptimalizálás ezért ma már nem különálló feladatként jelenik meg, hanem a projekt teljes folyamatát átszövő szemléletként. A beruházó számára az egyik legnagyobb értéket az jelenti, ha a döntések nem elszigetelten, hanem egymás összefüggéseiben születnek meg. Egy épület mérete, műszaki tartalma, ütemezése vagy szerződéses struktúrája ugyanis közvetlenül hat a költségekre, ahogy a költségoldali döntések is visszahatnak a minőségre és a határidőkre.

A CÉH zRt. projektmenedzsment-partnerként ezt az összefüggésrendszert kezeli a beruházó oldalán. A feladat nem a kivitelezés megkezdésével indul, hanem már az előkészítési szakaszban: a beruházási program kialakításával, a költségkeret meghatározásával, a különböző tervezési opciók összehasonlításával és a kockázatok feltérképezésével. A folyamat ezt követően kiterjed a tenderstratégia kialakítására, a versenyeztetésre, a szerződéses feltételek kidolgozására, az ütemezésre, a költségkövetésre, a műszaki ellenőrzésre és végül a projekt lezárására is. A cél az, hogy a beruházó ne utólag szembesüljön a döntései következményeivel, hanem minden fontos ponton összehasonlítható műszaki, pénzügyi és ütemezési információk alapján dönthessen.

A költségoptimalizálás így nem egy-egy műszaki elem olcsóbbra cserélését jelenti, hanem annak biztosítását, hogy a projekt a meghatározott költségkereten belül, a kívánt minőségben és határidőre valósulhasson meg. Másképp fogalmazva: nem az a kérdés, hogy mit lehet „kivenni” a projektből, hanem az, hogy mi szolgálja legjobban a beruházó célját a teljes életciklus alatt.

Ebben egyre nagyobb szerepet kapnak a digitális eszközök. Az építményinformációs modellezés, vagyis a BIM egyik legnagyobb előnye, hogy a különböző szakágak összehangolt terveken dolgoznak. Ez csökkenti a tervezési hibák számát, mérsékli az ütközéseket és a kivitelezés során felmerülő pótmunkák kockázatát. Az úgynevezett 5D BIM pedig már közvetlenül a költségtervezést támogatja, mivel a modellhez kapcsolódó mennyiségek pontosabb költségbecslést tesznek lehetővé. „A CÉH zRt. projektmenedzsment- és tervezési gyakorlatában a BIM azért különösen fontos, mert a szakágak munkája nem egymástól elszigetelten, hanem egy összehangolt rendszerben jelenik meg. Így egy változás hatása nemcsak az adott szakágban, hanem a kapcsolódó területeken is gyorsabban és átláthatóbban értelmezhető” – fejtette ki Kégl Árpád.

A mesterséges intelligencia a beruházás-előkészítésben és a projektmenedzsmentben is egyre több feladatot támogathat. Segíthet a tervek, költségvetések és változatok összehasonlításában, az eltérések elemzésében és a különböző döntések várható következményeinek előzetes értékelésében. A cél, hogy a beruházói döntések minél inkább adatokra és modellezett forgatókönyvekre épüljenek. 

Mindez szorosan kapcsolódik az életciklus-szemlélethez. Egy elsőre drágábbnak tűnő megoldás hosszú távon gazdaságosabb lehet, ha alacsonyabb üzemeltetési vagy fenntartási költségeket eredményez. Ugyanakkor nem minden esetben ez a helyes döntés: előfordulhat, hogy a beruházó számára egy másik fejlesztési elem hoz nagyobb megtérülést. „Egy egyszerű példával: egy épület jobb hőszigetelése növelheti a beruházási költséget, de csökkentheti a későbbi fűtési-hűtési ráfordításokat. A jó döntéshez ezért nem egyetlen költségtételt, hanem több forgatókönyvet kell összehasonlítani” – világította meg Horváth Miklós.

A költségoptimalizálás lényege végső soron nem az, hogy mindenáron csökkentsük a ráfordításokat. Sokkal inkább arról szól, hogy a beruházó a teljes projektet átlátva, a költség, a minőség, a határidő és az üzemeltetés szempontjait egyszerre mérlegelve hozhasson megalapozott döntéseket. A beruházás sikerének alapjai ugyanis rendszerint nem az építkezés végén, hanem a projekt legelső szakaszában dőlnek el. Aki ekkor jól kérdez, pontosan tervez és megfelelő szakmai támogatással dönt, az később nemcsak költséget takaríthat meg, hanem kiszámíthatóbb, kezelhetőbb és értékállóbb beruházást valósíthat meg.

A cikk a 2026. július 3-án a HVG-ben megjelent cikkünk alapján készült.