Meglévő épületek új szerepben: miért kerül előtérbe a green retrofit?
A gyorsuló klímaváltozás és a háborús feszültségek elérték: már a meglévő ingatlanállomány átalakításával érdemes tervezni
Az egyre súlyosbodó alapanyaghiány, valamint a klímacélok elérése érdekében szigorodó uniós előírások hatására az európai építőiparban a zöldmezős beruházások helyett napjainkban egyre inkább a meglévő épületek korszerűsítése, illetve funkcióváltása kerül előtérbe. A CÉH zRt. szakemberei szerint a folyamat gyors elterjedését a hazai piacon egyelőre nehezítik a szabályozási és finanszírozási hiányosságok, ugyanakkor a geopolitikai feszültségek miatt volatilissé váló energiaárak ellenkezőleg hatnak: az ingatlanüzemeltetésben egyre inkább nyílik az olló az energiahatékony, modern épületek javára a korszerűtlenekkel szemben, miközben az építőanyagárakba is begyűrűznek a magas energiaköltségek. Így végső soron nemcsak fenntarthatósági szempontból, de a teljes életciklust vizsgálva gazdaságilag is kifizetődőbbé, de mindenképpen tervezhetőbbé válik egy meglévő, jó lokációban elhelyezkedő épület átalakítása, mint egy zöldmezős beruházás a város szélén.
A zöld felújításra való átállás szükségességét erősítik az Európai Unió épületállományának adatai: a 27 EU-tagállamban lévő épületek számát egy 2020-as statisztikai kimutatás közel 112 millióra teszi, ebből 101 millió lakóépület.
A Felújítási Hullám Stratégia (Renovation Wave) megállapításai szerint
A MA FENNÁLLÓ ÉPÜLETEK 85-95 SZÁZALÉKA VÁRHATÓAN 2050-BEN IS ÁLLNI FOG. EZEK EGYRE NÖVEKVŐ ARÁNYBAN TÖRTÉNŐ FELÚJÍTÁSA NÉLKÜL AZ EU ÁLTAL KITŰZÖTT KLÍMACÉLOK TELJESÍTÉSE GYAKORLATILAG LEHETETLEN.
A globális klímacélok és a geopolitikai bizonytalanságok alapjaiban írják át az ingatlanfejlesztési piac szabályait: egy nemzetközi felmérés szerint 2024–2025-ben az ipari szén-dioxid-kibocsátás világszinten nagyjából 0,4 százalékkal csökkent. Ezzel szemben az épületállomány és az elektromosenergia-termelésből származó emisszió továbbra is emelkedik, 0,4–1 százalék közötti mértékben. A helyzetet tovább súlyosbítják a logisztikai nehézségek és az alapanyaghiány: az Európai Unió a tizennégy meghatározott stratégiai építőanyagból mindössze egy esetében önellátó, a többit unión kívüli forrásból kell beszereznie. Mindezek hatására a korábban zöldmezős beruházásokra épülő gyakorlat helyett
EGYRE INKÁBB A MEGLÉVŐ ÉPÜLETEK ZÖLD FELÚJÍTÁSA, A GREEN RETROFIT VÁLIK A SZEKTOR LEGÉSSZERŰBB ÉS LEGINKÁBB VÁLSÁGÁLLÓ MEGOLDÁSÁVÁ.
Az európai szabályozási környezet egyértelmű irányt szab a jövő fejlesztéseinek, mivel az évente újabb teljesítendő mérföldköveket kitűző szigorú uniós energetikai előírások egyik fő célja, hogy a jelenleg egy százalék alatti épületfelújítási arányt három százalék fölé emelje. Ez minden tagállamban óriási feladatot ró az építőiparra. A jövőben a környezeti terhelést a teljes életciklusra kiterjedő LCA-számítással (Life Cycle Assessment – életciklus-értékelés) kell vizsgálni, a nyersanyagok kitermelésétől egészen az épület újrahasznosításáig.
„Az európai népesség nem növekszik, így az épületállomány további bővítése helyett sokkal indokoltabb a meglévő, alulhasznosított épületek és barnamezős területek funkcióváltása. Ilyen lehet például irodák lakássá alakítása, vagy ipari létesítmények kulturális központtá formálása”
– mondta a Portfolio-nak Molnár Gábor, a CÉH zRt. vezető projektmenedzsere, aki szerint a városok szétterülése komoly társadalmi és környezeti kihívást jelent. Ennek megállításában a rozsdaövezeti rehabilitáció és a meglévő ingatlanok átalakítása kulcsszerepet játszik.
A 37 éves CÉH az ország egyik legmeghatározóbb mérnökirodája, a nevükhöz olyan projektek fűződnek mint a Megyeri híd, a MOL Campus, a Magyar Állami Operaház felújítása, a debreceni BMW gyár, a Tomori Pál híd és a Semmelweis Egyetem Városmajori Szív- és Érgyógyászati Klinika Új Diagnosztikai épülete.
Ausztriában és több nyugat-európai országban már célzott városközponti megújítási programok futnak, amelyek megakadályozzák, hogy a lakosság és a kereskedelem a települések szélére vándoroljon, miközben a történelmi városmagok kiürülnek, és az élelmiszertermelésre alkalmas zöldterületeket beépítik.
„A külföldi minták – például az angliai Newcastle belvárosának közösségi bevonással megvalósított rehabilitációja vagy a montreali kikötőfejlesztés – jól mutatják a kívánatos irányt, a hazai szabályozási környezet azonban egyelőre lemaradásban van” – mondta Takács Ákos, a CÉH zRt. fenntarthatósági igazgatója, aki szerint a környezet védelme addig nem fog megvalósulni, amíg olcsóbb a település szélén építeni, mint mondjuk a városközpontban felújítani egy üresen álló épületet. „A kezdeti nehézségek és az olykor elkerülhetetlen mélyfelújítások ellenére az ingatlanpiaci befektetők számára az alulhasznosított rozsdaövezetek és a korszerűtlen létesítmények újraélesztése kínálja az értékmegőrző, válságálló stratégiát a jövőben” – tette hozzá a szakember.
Az ingatlanbefektetési szempontrendszerben azonban a zöld felújítás jelenleg még nem kap megfelelő súlyt. „A retrofit megoldások gazdaságilag ma még nem minden esetben versenyképesek az új építésekkel szemben, széles körű elterjedésükhöz ezért megfelelő szabályozásra, zöld hitelekre, szemléletformálásra és az oktatás reformjára is szükség lenne” – mondta Vörös Gábor, a CÉH zRt. vezető tervezője. Ugyanakkor az emelkedő – vagy legalábbis volatilis – energiaárak és a bérlői elvárások változása miatt a korszerűtlen épületek üzemeltetése már most is gyorsan versenyhátrányt okozhat. Egy energetikailag és funkcionálisan korszerűsített, a 2050-es dekarbonizációs célokat teljesítő épület ugyanakkor jóval kisebb kockázatot jelent, és a befektetők számára is könnyebben finanszírozhatóvá válik.
Bontani vagy átépíteni? – Hogyan mérhető fel, melyik a járhatóbb út
A sikeres funkcióváltáshoz és értéknöveléshez gyakran úgynevezett mélyfelújításra van szükség. Ez azt jelenti, hogy a tartószerkezet kivételével az épületet teljesen visszabontják. Az 50-60 éves gépészeti és elektromos hálózatok már nem képesek kiszolgálni a modern kor igényeit, ezért teljesen új rendszerekre kell őket cserélni. A koronavírus-járvány ráadásul alapvetően megváltoztatta az elvárásokat: új térszervezési igények jelentek meg a lakásokban és az irodákban egyaránt.
A felújított vagy újonnan kialakított épületek gazdaságos üzemeltetését ma már a digitalizáció és a mesterséges intelligencia segíti. A korszerű létesítmények úgynevezett digitális ikerpárral rendelkeznek: egy részletgazdag 3D BIM-modell formájában, amelyben az üzemeltetéshez és karbantartáshoz szükséges valamennyi információ megjelenik a tervezési szakasztól kezdve. Ez hatékony segítséget nyújt a gazdaságos épületkarbantartáshoz.
„Egy intelligens rendszer nemcsak alkalmazkodik a felhasználói szokásokhoz és optimalizálja a fűtést vagy a hűtést, hanem előre jelzi a várható meghibásodásokat is. Jó példa erre a londoni metróhálózat vagy egy németországi InterCity-hálózat fejlesztése, ahol a forgalomból kiálló intelligens járművek előre jelzik a prediktív karbantartást biztosító járműtelepnek a szükséges alkatrészcseréket, jelentősen csökkentve ezzel a karbantartási időt. Egy épület esetében a betervezett, beépített rendszerek és berendezések hasonló módon előre jelezhetik a szükségessé váló beavatkozásokat. Ugyanez a hatékonyságnövelés és jelentős költségcsökkentés elérhető az okos irodaházak, ipari épületek vagy akár klinikák napi üzemeltetése során is” – árulta el Takács Ákos.
A magyar piacon is egyre több sikeres példa igazolja a zöld felújítások és a funkcióváltások létjogosultságát. A vállalat számos olyan projektet valósított meg sikerrel, ahol a meglévő épületállomány újragondolása, korszerűsítése vagy részleges funkcióváltása jelentette a fejlesztés alapját. Egyik ügyfelük számára például egy új székház keresésének műszaki támogatásában vettek részt. A választás végül egy építészetileg értékes, de korszerűsítésre szoruló épületre esett. A fejlesztés során az ingatlan jelentős része új funkciót kapott, a felújítás pedig a mai műszaki, üzemeltetési és felhasználói elvárásokhoz igazodva valósult meg.
Egy másik projektben a CÉH zRt. finanszírozói műszaki ellenőrként vett részt egy ingatlan egyes szintjeinek átalakításában. A fejlesztés során az épület részleges funkcióváltáson ment keresztül, és a meglévő struktúrában korszerű kollégiumi szobákat alakítottak ki. Ezek a példák jól mutatják, hogy a retrofit nem kizárólag energetikai korszerűsítést jelent: sok esetben az épületek új használati értékkel és új funkcióval való megtöltéséről szól. Kiemelkedő eredményeket értek el például a budapesti Eiffel Műhelyház átalakítása során, ahol egy régi ipari épület kapott modern kulturális és rendezvényfunkciót.
A rozsdaövezeti rehabilitációk – mint amilyen a Millenáris Kiállítási és Rendezvény Központ fejlesztése volt az egykori Ganz területen Buda szívében – hatalmas potenciált rejtenek, jóllehet a terület kármentesítése esetenként a beruházási költségek nagyon jelentős részét felemésztheti.
Egy meglévő épület megújítása, funkciójának megváltoztatása vagy teljes bontása komoly mérnöki és gazdasági elemzést igénylő döntés. A projektmenedzsment és a tervezés első lépéseként a szakemberek megvizsgálják az épület fizikai állapotát, a jogi és szabályozási környezetet, valamint a lehetséges új hasznosítási irányokat. Az ezekre az adatokra épülő, többváltozós megvalósíthatósági tanulmány és az ahhoz rendelt költségbecslés adja meg a tulajdonosok számára azt az alapot, amely a fejlesztés elindításához elengedhetetlen.
„Ha végül a bontás bizonyul az egyetlen racionális opciónak, a bontási hulladék – például az acélszerkezetek vagy a feltört beton – újrahasznosítása a körforgásos gazdaság szellemében szintén beépíthető a projektekbe. Ezzel csökkenthető az új nyersanyagok kitermelése, és mérsékelhető a környezeti terhelés”
– tette hozzá Molnár Gábor, és azt is hozzátette, hogy a CÉH zRt. azon kevés piaci szereplő egyike, amelyiknél a fent említett kompetenciák mindegyike elérhető, így házon belül el tudják végezni a szükséges tervezési és projektmenedzsment szolgáltatásokat, teljeskörű, kulcsrakész megoldást biztosítva.