Der beschleunigte Klimawandel und die kriegsbedingten Spannungen haben eines deutlich gemacht: Bei der Planung sollte zunehmend die Umgestaltung des bestehenden Immobilienbestands im Fokus stehen.

Der zunehmende Rohstoffmangel sowie die verschärften EU-Vorschriften zur Erreichung der Klimaziele führen dazu, dass in der europäischen Bauwirtschaft anstelle von Greenfield-Investitionen heute immer stärker die Modernisierung und Umnutzung bestehender Gebäude in den Vordergrund rückt. Nach Einschätzung der Fachleute der CÉH zRt. wird die schnelle Verbreitung dieses Ansatzes auf dem ungarischen Markt derzeit noch durch regulatorische und finanzielle Defizite erschwert. Gleichzeitig wirken die infolge geopolitischer Spannungen volatiler gewordenen Energiepreise in die entgegengesetzte Richtung: Im Gebäudebetrieb öffnet sich die Schere zunehmend zugunsten energieeffizienter, moderner Gebäude gegenüber veralteten Immobilien, während die hohen Energiekosten auch in die Preise für Baumaterialien einfließen. Damit wird die Umgestaltung eines bestehenden Gebäudes in guter Lage letztlich nicht nur aus Nachhaltigkeitssicht, sondern über den gesamten Lebenszyklus betrachtet auch wirtschaftlich attraktiver – und in jedem Fall besser planbar – als eine Greenfield-Investition am Stadtrand.

Die Notwendigkeit des Übergangs zu grünen Sanierungen wird auch durch die Daten zum Gebäudebestand der Europäischen Union unterstrichen: Einer statistischen Erhebung aus dem Jahr 2020 zufolge gibt es in den 27 EU-Mitgliedstaaten nahezu 112 Millionen Gebäude, davon 101 Millionen Wohngebäude.

Nach den Feststellungen der Renovation Wave Strategy gilt:

85–95 PROZENT DER HEUTE BESTEHENDEN GEBÄUDE WERDEN VORAUSSICHTLICH AUCH IM JAHR 2050 NOCH STEHEN. OHNE EINE IN WACHSENDEM UMFANG ERFOLGENDE SANIERUNG DIESER GEBÄUDE IST DIE ERREICHUNG DER VON DER EU GESETZTEN KLIMAZIELE PRAKTISCH UNMÖGLICH.

Globale Klimaziele und geopolitische Unsicherheiten verändern die Regeln des Immobilienentwicklungsmarkts grundlegend: Einer internationalen Erhebung zufolge sind die industriellen CO₂-Emissionen weltweit im Zeitraum 2024–2025 um rund 0,4 Prozent gesunken. Demgegenüber steigen die Emissionen aus dem Gebäudebestand und der Stromerzeugung weiterhin, und zwar um 0,4 bis 1 Prozent. Verschärft wird die Situation durch logistische Schwierigkeiten und Rohstoffmangel: Von den vierzehn definierten strategischen Baustoffen ist die Europäische Union nur bei einem einzigen selbstversorgend; die übrigen müssen aus Quellen außerhalb der EU bezogen werden. Infolge all dessen entwickelt sich anstelle der früher stark auf Greenfield-Investitionen ausgerichteten Praxis zunehmend

DIE GRÜNE SANIERUNG BESTEHENDER GEBÄUDE, ALSO GREEN RETROFIT, ZUR VERNÜNFTIGSTEN UND KRISENFESTESTEN LÖSUNG DES SEKTORS.

Der europäische Regulierungsrahmen gibt eine klare Richtung für die Entwicklungen der Zukunft vor. Eines der Hauptziele der strengen EU-Energievorschriften, die jedes Jahr neue zu erfüllende Meilensteine setzen, besteht darin, die derzeit unter einem Prozent liegende Gebäudesanierungsquote auf über drei Prozent zu erhöhen. Dies stellt die Bauwirtschaft in allen Mitgliedstaaten vor eine enorme Aufgabe. Künftig muss die Umweltbelastung mithilfe einer Lebenszyklus-Bewertung, also einer LCA-Berechnung (Life Cycle Assessment), untersucht werden – von der Gewinnung der Rohstoffe bis hin zur Wiederverwendung des Gebäudes.

„Die europäische Bevölkerung wächst nicht. Daher ist es anstelle einer weiteren Ausweitung des Gebäudebestands wesentlich sinnvoller, bestehende, untergenutzte Gebäude und Brachflächen neuen Funktionen zuzuführen. Beispiele dafür sind die Umwandlung von Bürogebäuden in Wohnungen oder die Umgestaltung industrieller Anlagen zu Kulturzentren“, sagte Gábor Molnár, leitender Projektmanager der CÉH zRt., gegenüber Portfolio. Seiner Ansicht nach stellt die Zersiedelung der Städte eine erhebliche soziale und ökologische Herausforderung dar. Die Rehabilitierung von Brachflächen und die Umgestaltung bestehender Immobilien spielen eine Schlüsselrolle dabei, diesen Prozess aufzuhalten.

Die 37 Jahre alte CÉH zählt zu den bedeutendsten Ingenieurbüros Ungarns. Mit ihrem Namen sind Projekte wie die Megyeri-Brücke, der MOL Campus, die Sanierung der Ungarischen Staatsoper, das BMW-Werk in Debrecen, die Tomori-Pál-Brücke sowie das neue Diagnostikgebäude der Városmajor Herz- und Gefäßklinik der Semmelweis-Universität verbunden.

In Österreich und mehreren westeuropäischen Ländern laufen bereits gezielte Programme zur Erneuerung von Stadtzentren. Sie sollen verhindern, dass Bevölkerung und Handel an die Ränder der Siedlungen abwandern, während historische Stadtkerne sich entleeren und für die Lebensmittelproduktion geeignete Grünflächen bebaut werden.

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„Internationale Beispiele – etwa die unter Einbindung der lokalen Gemeinschaft realisierte Revitalisierung der Innenstadt von Newcastle in England oder die Hafenentwicklung in Montreal – zeigen deutlich die wünschenswerte Richtung. Das ungarische regulatorische Umfeld hinkt jedoch derzeit noch hinterher“, sagte Ákos Takács, Nachhaltigkeitsdirektor der CÉH zRt. Seiner Ansicht nach wird der Schutz der Umwelt nicht gelingen, solange es günstiger ist, am Rand einer Siedlung neu zu bauen, als beispielsweise ein leerstehendes Gebäude im Stadtzentrum zu sanieren. „Trotz der anfänglichen Schwierigkeiten und der mitunter unvermeidbaren tiefgreifenden Sanierungen bietet die Wiederbelebung untergenutzter Brachflächen und veralteter Anlagen Immobilieninvestoren eine wertbewahrende, krisenfeste Strategie für die Zukunft“, fügte der Experte hinzu.

In der Entscheidungssystematik von Immobilieninvestitionen erhält die grüne Sanierung derzeit jedoch noch nicht das erforderliche Gewicht. „Retrofit-Lösungen sind wirtschaftlich heute noch nicht in jedem Fall mit Neubauten konkurrenzfähig. Für ihre breite Verbreitung wären daher geeignete regulatorische Rahmenbedingungen, grüne Kredite, Bewusstseinsbildung und eine Reform der Ausbildung erforderlich“, sagte Gábor Vörös, leitender Planer der CÉH zRt. Gleichzeitig kann der Betrieb veralteter Gebäude aufgrund steigender – oder zumindest volatiler – Energiepreise und veränderter Mietererwartungen schon heute rasch zu einem Wettbewerbsnachteil führen. Ein energetisch und funktional modernisiertes Gebäude, das die Dekarbonisierungsziele für 2050 erfüllt, stellt hingegen ein deutlich geringeres Risiko dar und wird auch für Investoren leichter finanzierbar.

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Abreißen oder umbauen? – Wie lässt sich beurteilen, welcher Weg der sinnvollere ist?

Für eine erfolgreiche Umnutzung und Wertsteigerung ist häufig eine sogenannte tiefgreifende Sanierung erforderlich. Das bedeutet, dass das Gebäude mit Ausnahme der Tragstruktur nahezu vollständig zurückgebaut wird. 50–60 Jahre alte haustechnische und elektrische Anlagen sind nicht mehr in der Lage, die Anforderungen der heutigen Zeit zu erfüllen, weshalb sie durch vollständig neue Systeme ersetzt werden müssen. Die Coronavirus-Pandemie hat die Erwartungen zudem grundlegend verändert: Sowohl in Wohnungen als auch in Bürogebäuden sind neue Anforderungen an die Raumorganisation entstanden.

Der wirtschaftliche Betrieb sanierter oder neu geschaffener Gebäude wird heute durch Digitalisierung und künstliche Intelligenz unterstützt. Moderne Anlagen verfügen über einen sogenannten digitalen Zwilling: ein detailliertes 3D-BIM-Modell, in dem sämtliche für Betrieb und Instandhaltung erforderlichen Informationen bereits ab der Planungsphase verfügbar sind. Dies bietet eine wirksame Unterstützung für eine wirtschaftliche Gebäudeinstandhaltung.

„Ein intelligentes System passt sich nicht nur an die Gewohnheiten der Nutzer an und optimiert Heizung oder Kühlung, sondern kann auch erwartbare Störungen frühzeitig anzeigen. Ein gutes Beispiel dafür ist das Londoner U-Bahn-Netz oder die Entwicklung eines InterCity-Netzes in Deutschland, wo intelligente Fahrzeuge, die aus dem Verkehr genommen werden, dem für die prädiktive Instandhaltung zuständigen Fahrzeugdepot die erforderlichen Ersatzteilwechsel im Voraus melden und dadurch die Wartungszeit erheblich verkürzen. Bei einem Gebäude können die geplanten und eingebauten Systeme und Anlagen auf ähnliche Weise im Voraus anzeigen, wann Eingriffe erforderlich werden. Dieselbe Effizienzsteigerung und erhebliche Kostensenkung lässt sich auch im täglichen Betrieb intelligenter Bürohäuser, Industriegebäude oder sogar Kliniken erreichen“, erklärte Ákos Takács.

Auch auf dem ungarischen Markt gibt es immer mehr erfolgreiche Beispiele, die die Berechtigung grüner Sanierungen und funktionaler Umnutzungen belegen. Das Unternehmen hat zahlreiche Projekte erfolgreich umgesetzt, bei denen die Neudenken, Modernisierung oder teilweise Umnutzung des bestehenden Gebäudebestands die Grundlage der Entwicklung bildete. Für einen seiner Kunden wirkte CÉH beispielsweise an der technischen Unterstützung bei der Suche nach einem neuen Hauptsitz mit. Die Wahl fiel schließlich auf ein architektonisch wertvolles, jedoch modernisierungsbedürftiges Gebäude. Im Zuge der Entwicklung erhielt ein bedeutender Teil der Immobilie eine neue Funktion, während die Sanierung entsprechend den heutigen technischen, betrieblichen und nutzerbezogenen Anforderungen umgesetzt wurde.

In einem weiteren Projekt war die CÉH zRt. als technische Bauüberwachung auf Seiten des Finanzierers an der Umgestaltung einzelner Etagen einer Immobilie beteiligt. Im Zuge der Entwicklung wurde das Gebäude teilweise umgenutzt, und innerhalb der bestehenden Struktur wurden moderne Wohnheimzimmer geschaffen. Diese Beispiele zeigen deutlich, dass Retrofit nicht ausschließlich energetische Modernisierung bedeutet: In vielen Fällen geht es darum, Gebäuden einen neuen Nutzwert und eine neue Funktion zu geben. Herausragende Ergebnisse wurden beispielsweise auch bei der Umgestaltung des Eiffel Art Studios in Budapest erzielt, wo ein ehemaliges Industriegebäude eine moderne Kultur- und Veranstaltungsfunktion erhielt.

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Die Rehabilitierung von Brachflächen – wie etwa die Entwicklung des Millenáris Ausstellungs- und Veranstaltungszentrums auf dem ehemaligen Ganz-Gelände im Herzen von Buda – birgt enormes Potenzial, auch wenn die Altlastensanierung des Areals in manchen Fällen einen sehr erheblichen Teil der Investitionskosten verschlingen kann.

Die Erneuerung eines bestehenden Gebäudes, die Änderung seiner Funktion oder ein vollständiger Abriss ist eine Entscheidung, die eine gründliche ingenieurtechnische und wirtschaftliche Analyse erfordert. Als ersten Schritt im Projektmanagement und in der Planung prüfen die Fachleute den baulichen Zustand des Gebäudes, das rechtliche und regulatorische Umfeld sowie die möglichen neuen Nutzungsrichtungen. Die auf diesen Daten basierende Machbarkeitsstudie mit mehreren Szenarien und die dazugehörige Kostenschätzung bilden für die Eigentümer die Grundlage, die für den Start der Entwicklung unerlässlich ist.

„Wenn sich der Abriss schließlich als die einzige rationale Option erweist, kann auch die Wiederverwertung von Abbruchabfällen – etwa von Stahlkonstruktionen oder aufgebrochenem Beton – im Sinne der Kreislaufwirtschaft in die Projekte integriert werden. Dadurch kann die Gewinnung neuer Rohstoffe reduziert und die Umweltbelastung verringert werden“, fügte Gábor Molnár hinzu. Er wies außerdem darauf hin, dass die CÉH zRt. zu den wenigen Marktteilnehmern gehört, bei denen alle oben genannten Kompetenzen verfügbar sind. Dadurch kann das Unternehmen die erforderlichen Planungs- und Projektmanagementleistungen intern erbringen und eine umfassende, schlüsselfertige Lösung anbieten.