Abblätternder Putz, zerbrochene Fenster, eingesunkene Gehwege – wie oft bleiben wir vor solchen Gebäuden stehen und denken: Wann wird das endlich abgerissen? Doch die Realität ist weitaus differenzierter. Der Großteil der heruntergekommenen, veralteten und verlassenen Immobilien könnte durch umfassende Sanierung nicht nur gerettet, sondern auch zur Erreichung umweltpolitischer Ziele genutzt werden.

Wir verbringen 90 Prozent unserer Zeit in Innenräumen – 67 Prozent davon in den eigenen vier Wänden. Es ist kein Zufall, wie viel Verantwortung dabei auf die Bauwirtschaft und das Gebäudemanagement fällt, nicht nur in Bezug auf Komfort, sondern auch hinsichtlich der Erreichung der Klimaneutralitätsziele bis 2050. Rund 80 Prozent der bestehenden Gebäude in der Europäischen Union werden auch in Jahrzehnten noch stehen – während 75 Prozent davon bereits heute energetisch nicht mehr dem Stand der Technik entsprechen.

Was brauchen wir für Net Zero?

Die Treibhausgasemissionen müssen so nah wie möglich an null gesenkt und der verbleibende Rest durch Maßnahmen wie CO₂-Abscheidung, Speicherung oder Aufforstung aus der Atmosphäre entfernt bzw. kompensiert werden. Dieser Ansatz ist entscheidend im Kampf gegen den Klimawandel und zur Begrenzung der globalen Erwärmung. Zur Zielerreichung zählen u. a. die Steigerung der Energieeffizienz, der verstärkte Einsatz erneuerbarer Energien sowie die Umstellung auf eine Kreislaufwirtschaft.

„Die zig Millionen Gebäude, die heute auf unserem Kontinent stehen, werden auch im Zieljahr der Klimaneutralität – 2050 – in Benutzung sein. Gleichzeitig stehen sie vor erheblichen energetischen, strukturellen und funktionalen Herausforderungen – Sanierung, Modernisierung oder gar Funktionswandel werden unausweichlich. Die Frage ist: Wie gehen wir nachhaltig damit um? Aktuell denken die meisten Investoren reflexartig an Abriss, sobald ein Gebäude veraltet wirkt. Abreißen und neu bauen? Dabei muss man sich bewusst machen: Der CO₂-Fußabdruck zwischen Abriss und Neubau ist enorm – und in vielen Fällen ist es gar nicht notwendig, etwa eine stabile Stahlbetonkonstruktion zu entfernen, wenn an gleicher Stelle ohnehin wieder gebaut wird. Wir bei CÉH zRt., einem der führenden Planungsunternehmen in Ungarn, vertreten die Auffassung, dass die Neuausrichtung, Umgestaltung und nachhaltige Transformation von Immobilien in vielen Fällen nicht nur die bessere, sondern die notwendigere Wahl ist. Beim Abriss würde das im Gebäude gebundene CO₂ wieder freigesetzt, und auch der Bauabfall wäre eine enorme Umweltbelastung“, fasst Ákos Takács, Vizepräsident und Direktor für Nachhaltigkeit, zusammen.

Die Zielerreichung erfordert ein mehrstufiges, systemisches Vorgehen. Die Reduktion der Emissionen ist der erste und wichtigste Schritt. Bei Gebäuden bedeutet dies die Minimierung des Energiebedarfs – etwa durch Dämmung, den Austausch von Fenstern und Türen oder die Vermeidung von Wärmebrücken. Unverzichtbar sind zudem energieeffiziente Haustechnik (z. B. Wärmepumpen, Brennwertkessel, Lüftung mit Wärmerückgewinnung) und der Einsatz erneuerbarer Energiequellen.

„Natürlich erscheint Sanierung auf den ersten Blick oft teurer. Aber durch strengere EU-Vorgaben, CO₂-Zertifikate und ESG-Anforderungen nähern sich die Kosten für Sanierung und Neubau immer mehr an. Und das ist nur ein Aspekt. Was wir bieten, ist ein ganzheitlicher Ansatz: Von der Konzeptentwicklung bis zur technischen Bauüberwachung erfolgt bei uns alles intern – mit grünem Denken, ingenieurtechnischer Präzision und wirtschaftlichem Augenmaß. Wichtig ist, dass alle Fachdisziplinen – Architektur, Gebäudetechnik, Elektrotechnik, Tragwerksplanung – systemisch integriert arbeiten. Das führt nicht nur zu schnelleren, sondern auch garantiert kompatiblen Lösungen. Wenn die Fachleute extern zusammengetragen werden müssen, entstehen häufig Missverständnisse, Verzögerungen oder suboptimale Entscheidungen. Es geht hier nicht nur um Technik – sondern um ein Zusammenspiel aus wirtschaftlichen, rechtlichen, sozialen und komfortbezogenen Faktoren“, so Szabolcs Riesz, stellvertretender Leiter des Projektmanagementbüros von CÉH zRt., im Gespräch mit G7.

Warum ist der Abriss keine Lösung?

Weltweit ist der Gebäudesektor für etwa 36–40 Prozent des Energieverbrauchs und rund ein Drittel der CO₂-Emissionen verantwortlich. Kein Wunder also, dass umfassende Sanierungen eine Schlüsselrolle spielen, wenn das Ziel Net Zero ernst gemeint ist. Nach den Prinzipien der Kreislaufwirtschaft sollte alles erhalten werden, was nutzbar oder wertvoll ist – und nur ersetzt werden, was wirklich veraltet oder umweltschädlich ist. So lässt sich die Belastung unseres Lebensraums deutlich verringern.

„Auch die Anforderungen an Immobilien ändern sich. Immer häufiger werden Bürohäuser zu Wohngebäuden – sei es wegen neuer Arbeitsgewohnheiten durch COVID oder aus Gründen der Nachhaltigkeit und Wirtschaftlichkeit. Der Funktionswandel ist längst keine Ausnahme mehr, sondern Realität“, ergänzt Szabolcs Riesz.

Was kann die Bauwirtschaft tun?

Wenn der Zustand eines Gebäudes es zulässt oder sein Abriss größeren Schaden als Nutzen verursachen würde, sollte es erhalten und mit modernen, umweltfreundlichen Systemen und Materialien fit für die nächsten Jahrzehnte gemacht werden. Dabei geht es nicht nur um mehr Komfort und Energieeffizienz – sondern auch darum, Wohngebäude möglichst nah an das Ziel von Net Zero heranzuführen.

Ein gut geplanter Prozess sollte Systeme integrieren, mit denen der CO₂-Ausstoß des Gebäudes auf nahezu null reduziert werden kann. Energiemanagement-Strategien wie die Speicherung günstiger Tagesstrommengen aus erneuerbaren Quellen können auch ohne lokale Energieerzeugung wirtschaftlich und effizient sein. Die EU setzt bereits klare Impulse zur Sanierung bestehender Gebäude – doch oft fehlen noch ausreichend finanzielle Mittel. Die Zeit drängt: Statt auf perfekte Lösungen zu warten, könnten realistische, Net-Zero-nahe Technologien schneller und wirtschaftlicher umgesetzt werden.

„Der erste Schritt ist eine schnelle, kosteneffiziente Gebäudeanalyse, die klärt: Lohnt sich der Aufwand? Wenn ja, folgt eine detaillierte Untersuchung mit Lebenszyklusanalyse, Eingriffsplanung, Wertschöpfungsrechnung und – falls nötig – ESG-Bewertung. Letztere ist besonders für Unternehmen wichtig, da die Rahmenwerke immer strengere Anforderungen stellen. Wir empfehlen grundsätzlich ein stufenweise umsetzbares Sanierungskonzept, das sowohl finanziell tragfähig ist als auch den Anforderungen an Umweltbewusstsein entspricht – mit dem Ziel kontinuierlicher Verbesserung statt sofortiger Perfektion. Laut EU-Richtlinien rücken bis 2050 nicht nur Wohn- und Bürogebäude in den Fokus, sondern alle Immobilientypen: Schulen, Krankenhäuser, Theater, Sporthallen, Museen. Was genau wie behandelt werden muss, hängt vor allem vom Bauzeitalter ab – und das muss in den Analysen berücksichtigt werden“, erklärt Ákos Takács.

Was bedeutet ESG in der Baubranche?

ESG steht für Environmental, Social, Governance – also Umwelt, Soziales und Unternehmensführung. In der Baubranche bedeutet das, dass Projekte nicht nur technisch und wirtschaftlich, sondern auch ökologisch, sozial und ethisch nachhaltig sein sollen. Dazu zählen Energieeffizienz, Umweltbelastung durch Baustoffe, Arbeitsbedingungen, Gleichstellung und verantwortungsvolle Projektleitung. ESG-Prinzipien gewinnen sowohl in Regulatorik und Investitionen als auch bei Mietererwartungen zunehmend an Bedeutung – und sind längst nicht mehr nur ein grüner Anspruch, sondern ein wirtschaftlicher Imperativ.

Was sagen die Zahlen?

Messbarkeit und Nachvollziehbarkeit sind entscheidend: Das Ziel Net Zero ist nur glaubwürdig und erreichbar, wenn es durch ein präzises Monitoringsystem gestützt wird. Jährliche CO₂-Bilanzierungen, Energieaudits und ESG-Berichte fördern Transparenz und Rechenschaft.

„In naher Zukunft werden strengere Vorschriften – ähnlich wie die Strafzahlungen in der Automobilbranche – auch im Immobiliensektor neue Maßstäbe setzen. Eigentümer werden durch klare Verpflichtungen zur Sanierung motiviert – flankiert von EU-Fördermitteln. Regulierung und Finanzierung befinden sich noch im Aufbau, aber wer vorausschauend handelt, kann sich klare Wettbewerbsvorteile sichern. Der Wandel wird nicht nur rechtlich, sondern auch durch Marktanforderungen vorangetrieben. ESG-orientierte Mieter erwarten heute nachhaltige Leistungen – Eigentümer müssen dem folgen. Steigende Energiekosten verstärken den Druck in Richtung effizienter, intelligenter Gebäude. Meist muss die Sanierung im laufenden Betrieb erfolgen – angepasst an den Lebenszyklus der technischen Anlagen“, beschreibt Gábor Molnár, leitender Projektmanager, die Situation.

Über die Wände hinaus

Kompensation – also Klimaneutralisierung – ist dann relevant, wenn Emissionen technisch oder wirtschaftlich nicht vollständig vermieden werden können. Dazu zählen CO₂-Abscheidung und -Speicherung, Ausbau natürlicher Senken durch städtische Aufforstung oder der Kauf von Emissionszertifikaten. Wichtig ist: Diese Maßnahmen ersetzen nicht die Emissionsreduktion – sie ergänzen sie lediglich.

Das ist kein reines Greenwashing oder CSR-Trick, sondern eine konkrete Verpflichtung gegenüber dem Pariser Klimaabkommen, das die globale Erwärmung auf unter 1,5 °C begrenzen will. Eine Überschreitung dieses Schwellenwerts hätte katastrophale ökologische und wirtschaftliche Folgen: Extremwetter, Versteppung fruchtbarer Böden, Zusammenbruch mariner Ökosysteme, Unterbrechung von Nahrungsketten. Net Zero ist eines der wichtigsten Mittel zur Klimamitigation.

Bei Neubauten werden immer häufiger Lebenszyklusanalysen (LCA) und Berechnungen zum globalen Erwärmungspotenzial (GWP) eingesetzt, um nachhaltige Technologien gezielt zur Anwendung zu bringen. Nachhaltigkeit ist das Ergebnis vieler kleiner Entscheidungen: nicht nur beim Energieverbrauch. Die Nutzung von Regen- und Grauwasser kann den städtischen Wasserbedarf erheblich senken. Auch im urbanen Raum müssen Rückbau und Sanierung lokal nachhaltig erfolgen – z. B. durch mehr Grünflächen anstelle versiegelter Areale. Anstelle von wenig klimafesten Rasenflächen sollten verstärkt Bäume und Sträucher gepflanzt werden.

Zukunftsgerichtete Gebäudesanierung ist heute noch kein allgemeines Bedürfnis – deshalb bleibt die Bewusstseinsbildung bei der Bevölkerung und den Bauherren eine wichtige Aufgabe. Positiv ist: Der Bankensektor hat die Herausforderungen erkannt und reagiert mit neuen Finanzierungsmodellen – nachhaltige Projekte werden zunehmend bevorzugt und könnten bald zum Standard werden.

„Viele glauben, dass die größte Umweltbelastung im Betrieb entsteht – tatsächlich kann aber der CO₂-Fußabdruck der eingesetzten Baustoffe während der Errichtung viel höher sein. Deshalb zählt jede Entscheidung – selbst solche, die auf den ersten Blick banal erscheinen. Etwa, woher der Bodenbelag stammt: Wenn er nicht aus Südafrika, sondern aus Ungarn oder Polen kommt, sparen wir bereits enorme Mengen CO₂ beim Transport. Unsere LCM-Analyse im eigenen Firmengebäude hat z. B. gezeigt, dass der Teppichboden den höchsten eingebetteten CO₂-Anteil hatte“, betont Ákos Takács.

Bei Sanierungen lohnt es sich, emissionsarme oder recycelte Baustoffe zu bevorzugen und deren gesamte Lebenszykluseffekte zu berücksichtigen. Auch Monitoring und Optimierung nach der Umsetzung sind wichtig – denn es reicht nicht, gut zu bauen, man muss auch wissen, wie das Gebäude tatsächlich funktioniert. Die Verbreitung klimaneutraler Bauweisen und die Erreichung von Net-Zero-Zielen liegen in unser aller Interesse – denn die Häuser von morgen entstehen bereits heute. Es liegt an uns, auf welchem Fundament sie stehen.

Der Artikel wurde am 24. Juli 2025 auf G7.hu veröffentlicht – mit der aktiven Mitwirkung unserer Fachkolleginnen und -kollegen.