Mehr als ein Pflegeheim – Seniorenwohnen als wachsender Investitionsmarkt

Der Begriff „Senioren- bzw. Pflegeheim“ bezeichnet in Ungarn noch häufig einen einzigen Einrichtungstyp. Dabei unterscheiden sich die Bedürfnisse von Menschen, die auch im höheren Alter aktiv und selbstständig leben möchten, deutlich von denen, die bereits regelmäßig oder dauerhaft Unterstützung benötigen.

Der internationale Markt für Seniorenwohnen (Senior Living) bietet daher mehrere aufeinander aufbauende Modelle – vom selbstständigen Wohnen bis hin zu Wohnformen für Menschen mit hohem Pflegebedarf. Mit der Alterung der Bevölkerung und der zunehmenden Belastung der Versorgungssysteme entwickelt sich dieser Bereich immer stärker zu einem eigenständigen Immobilien- und Investitionssegment.

Steigender Bedarf

Nach Angaben des Ungarischen Zentralamts für Statistik lebten Anfang 2026 in Ungarn fast 2 Millionen Menschen im Alter von 65 Jahren oder älter. Ihre Zahl ist innerhalb von zehn Jahren um 12 % gestiegen. [1] Prognosen zufolge könnte der Anteil der über 65-Jährigen bis 2050 auf 26,9 % steigen, während sich der Anteil der über 80-Jährigen von 4,7 % im Jahr 2022 auf 7,9 % erhöhen könnte. [2]

Im Jahr 2025 lebten 55.680 Menschen in ungarischen Einrichtungen der dauerhaften stationären Altenpflege. Im Jahr 2000 waren es noch 37.698. [3]

Nach Angaben des Ministeriums für Soziales und Familie vom August 2026 standen über die bestehende Kapazität von rund 62.000 Plätzen hinaus weitere 48.070 Personen auf Wartelisten für Seniorenheime und Pflegeeinrichtungen. [4]

Laut Länderbericht Ungarn 2026 der Europäischen Kommission ist der Zugang zu hochwertiger Langzeitpflege insbesondere in ländlichen Regionen eingeschränkt. Gleichzeitig besteht auch in der häuslichen und gemeindenahen Versorgung ein Fachkräftemangel. [5]

Die Investitionsmöglichkeit ergibt sich jedoch nicht allein daraus, dass mehr Plätze benötigt werden. Unterschiedliche Lebenssituationen erfordern unterschiedliche Wohn-, Dienstleistungs- und Betreuungsmodelle, denn Gesundheitszustand, Erwartungen und der Wunsch nach einem selbstständigen Leben unterscheiden sich innerhalb der fast zwei Millionen Menschen im Rentenalter erheblich.

Unterschiedliche Lebenssituationen, unterschiedliche Modelle

Aktives Seniorenwohnen (Independent Living)

Die erste Gruppe umfasst Menschen, die weiterhin selbstständig leben möchten, aber ein großes Haus oder eine große Wohnung nicht mehr unterhalten möchten oder können bzw. nicht mehr allein leben wollen.

Für sie ist Seniorenwohnen in erster Linie eine Wohnform mit Fokus auf Lebensqualität: eine leicht nutzbare eigene Wohnung, ein sicheres Umfeld, Gemeinschaftsräume, Verpflegungsmöglichkeiten, Programme und bei Bedarf verfügbare Dienstleistungen.

Der Umzug ist hier in erster Linie eine bewusste Lebensstilentscheidung. Der eigentliche Wettbewerber eines solchen Projekts ist häufig das Verbleiben im eigenen Zuhause. Deshalb muss die neue Wohnform einen klaren Mehrwert bieten: weniger Instandhaltungsaufwand, mehr Sicherheit, Dienstleistungen und Gemeinschaft.

Unterstütztes selbstständiges Wohnen (Assisted Living)

Die nächste Wohnform richtet sich an ältere Menschen, die noch weitgehend selbstständig sind, bei bestimmten Tätigkeiten jedoch bereits regelmäßig Unterstützung benötigen.

Das Gebäude bleibt ein Wohnumfeld, wird jedoch durch Betreuung, eine 24-Stunden-Erreichbarkeit und erhöhte Sicherheit ergänzt.

In einer britischen CBRE-Studie hielten 50 % der Befragten den Zugang zu Unterstützung und Betreuung für wichtig, 40 % nannten Personal vor Ort rund um die Uhr. Freizeitangebote wurden dagegen von 34 %, Restaurant- und Gastronomieangebote von 30 % hervorgehoben. [6]

Dies zeigt, dass der Wert des Seniorenwohnens nicht zwangsläufig in einer möglichst großen Zahl an Komfortleistungen liegt, sondern vielmehr im richtigen Gleichgewicht zwischen Selbstständigkeit und bei Bedarf verfügbarer Unterstützung.

Wohnformen mit hohem Pflegebedarf (Care Home, Nursing Home)

Am anderen Ende des Spektrums stehen ältere Menschen, die dauerhaft erhebliche Unterstützung benötigen. Hier sind eine kontinuierliche Präsenz von Pflegepersonal, entsprechend qualifizierte Fachkräfte, spezielle technische und sicherheitsbezogene Lösungen sowie gegebenenfalls ein auf Menschen mit Demenz abgestimmtes Wohnumfeld erforderlich.

Nach ungarischem Recht können Personen in einem Seniorenheim aufgenommen werden, wenn ein Pflegebedarf besteht, jedoch keine regelmäßige stationäre Krankenhausbehandlung erforderlich ist. Bei mittelschwerer oder schwerer Demenz muss eine gesonderte Betreuungseinheit zur Verfügung stehen. [7]

Diese Abgrenzung ist wichtig, da Akutversorgung im Krankenhaus und Langzeitpflege unterschiedliche Aufgaben erfüllen. [8] Ein besonders großer Bedarf kann entstehen, wenn eine Krankenhausbehandlung medizinisch nicht mehr erforderlich ist, eine sichere Betreuung zu Hause jedoch nicht gewährleistet werden kann.

Wenn sich Wohnform und Betreuungsniveau gemeinsam weiterentwickeln

International werden immer mehr Projekte so konzipiert, dass Bewohnerinnen und Bewohner bei einer Veränderung ihres Zustands nicht jedes Mal ein neues Zuhause suchen müssen.

In integrierten Modellen – beispielsweise in britischen Integrated Retirement Communities (IRC) oder amerikanischen Continuing Care Retirement Communities (CCRC) – können innerhalb eines Projekts mehrere Betreuungsstufen angeboten werden: selbstständige Wohnungen, betreutes Wohnen, Demenzbetreuung und höhere Pflegestufen.

Dies bietet den Bewohnerinnen und Bewohnern mehr Sicherheit und ermöglicht Investoren zugleich eine breitere Zielgruppe und eine längere Kundenbindung. Gleichzeitig müssen Gebäude und Dienstleistungsmodell bereits in der Planungsphase so ausgelegt werden, dass sie sich später an einen höheren Pflegebedarf anpassen können.

Ein besonderes internationales Beispiel ist De Hogeweyk in den Niederlanden, wo Menschen mit schwerer Demenz in kleinen Wohngemeinschaften in einer Umgebung leben, die einem kleinen Stadtquartier ähnelt. Pflegefunktionen treten bewusst in den Hintergrund, während die Umgebung Sicherheit und vertraute Alltagsabläufe unterstützt. [9]

Auch CÉH verfügt über direkte Planungserfahrung in diesem Bereich. Beim Rehabilitationszentrum Vadsø in Norwegen, einem für 19 Menschen mit Demenz konzipierten Wohnheim, war es ein wesentliches Ziel, keinen institutionellen oder klinischen Eindruck entstehen zu lassen und gleichzeitig ein sicheres und leicht verständliches Umfeld zu schaffen.

Die 32 m² großen Einzelwohneinheiten bestehen aus einem Wohn-/Schlafraum, einem barrierefreien Bad und einem Abstellraum; jede Einheit verfügt außerdem über einen Balkon oder eine Terrasse. Ein besonderes Planungselement ist das großzügige, umlaufende Erschließungssystem, das die Wohneinheiten verbindet und Menschen mit Demenz ermöglicht, sich sicher und kontinuierlich zu bewegen, ohne auf Sackgassen zu stoßen.

Zu beiden Wohngeschossen gehören jeweils ein gemeinsamer Essbereich, ein Wohnzimmer und ein Wintergarten. Im Erdgeschoss befinden sich zudem eine Sauna und ein Snoezelen-Raum zur sensorischen Stimulation. Das Projekt zeigt beispielhaft, wie Sicherheits- und Pflegeanforderungen mit einem wohnlichen Umfeld, Gemeinschaftsbereichen und Funktionen zur Unterstützung der Lebensqualität kombiniert werden können.

Auch aus Investorensicht ein wachsender Markt

Nach Angaben von JLL gehörte die Kategorie Care Homes innerhalb des europäischen Living-Investmentsegments im Jahr 2025 zu den am dynamischsten wachsenden Anlageklassen. Das Transaktionsvolumen stieg um 165 % auf rund 14,4 Milliarden Euro. [10]

In der US-amerikanischen Investorenbefragung von JLL aus dem Jahr 2026 planten 86 % der Befragten, ihr Engagement im Bereich Senior Housing zu erhöhen. 40 % sahen die größten Chancen im Assisted Living, 29 % im Independent Living. [11]

Diese Zahlen lassen sich nicht unmittelbar auf Ungarn übertragen, zeigen jedoch deutlich, dass Seniorenwohnen für internationales Kapital bereits eine eigenständige Investitionskategorie darstellt.

Wo kann eine solche Entwicklung wirtschaftlich tragfähig sein?

Der geeignete Standort lässt sich nicht allein danach auswählen, wo besonders viele ältere Menschen leben.

Beim aktiven Seniorenwohnen können eine gute Verkehrsanbindung, die Nähe zu Geschäften, Gesundheits- und Kulturangeboten sowie ein sicheres, fußläufig gut nutzbares Umfeld entscheidend sein.

Bei höherem Pflegebedarf gewinnen die Nähe zu Krankenhäusern und ambulanter Versorgung, eine gute Erreichbarkeit und insbesondere die Verfügbarkeit entsprechend qualifizierter Arbeitskräfte an Bedeutung.

Langzeitpflege ist in hohem Maße vom Betrieb abhängig. Bei der Standortanalyse muss daher neben der Kaufkraft potenzieller Bewohnerinnen und Bewohner auch das Einzugsgebiet für mögliche Beschäftigte untersucht werden.

Das Gebäude muss auf Betrieb, Bewohner und Fachpersonal abgestimmt sein

Neben einem Neubau kann auch die Umnutzung eines bestehenden Hotels, Wohn- oder sogar Bürogebäudes in Betracht kommen. Die technische Eignung muss jedoch bereits zu Beginn des Projekts geprüft werden. Angesichts zunehmender Nachhaltigkeitsanforderungen und der gesundheitlichen Sensibilität der künftigen Bewohner sind bei der Umnutzung bestehender Gebäude umfassende Sanierungs- bzw. „Green-Retrofit“-Lösungen sinnvoll. Neben der Reduzierung der CO₂-Emissionen kann der Einsatz erneuerbarer Energien auch die Betriebskosten senken.

Ein günstiger Kaufpreis eines bestehenden Gebäudes bedeutet jedoch noch nicht automatisch eine wirtschaftliche Entwicklung: Umfangreiche konstruktive, haustechnische oder barrierefreie Umbauten im Zuge der Nutzungsänderung können das Projekt erheblich verteuern.

Ein zentraler Ausgangspunkt des Planungsprogramms ist der Grad der Selbstständigkeit und der Pflegebedarf der zukünftigen Bewohner. Selbstständige Wohnungen, Gruppen teilweise selbstständiger Wohneinheiten und institutionelle Unterbringungsformen für Menschen mit höherem Pflegebedarf erfordern unterschiedliche räumliche Konzepte. Bei schwerer Demenz, wiederholtem Weglaufen, erheblicher Mobilitätseinschränkung, Bettlägerigkeit, kontinuierlichem Pflegebedarf oder schweren psychiatrischen Erkrankungen ist eine selbstständige Wohnform möglicherweise nicht mehr geeignet.

Beim selbstständigen Wohnen sollte bereits im Vorfeld definiert werden, welches Maß an Sicherheit, medizinischer Unterstützung, Haushaltshilfe und Verpflegung sowie welche gemeinschaftlichen und lebensqualitätsbezogenen Dienstleistungen das Projekt bieten soll. Das Gebäude sollte nach Möglichkeit auch darauf vorbereitet sein, dass diese Leistungen bei verändertem Zustand der Bewohner schrittweise erweitert werden können.

Barrierefreiheit bedeutet in diesem Zusammenhang mehr als die bloße Erfüllung gesetzlicher Mindestanforderungen. Wichtig sind stufen- und schwellenfreie Lösungen, gut platzierte Beleuchtung mit ausreichender Lichtstärke, einfach zu bedienende haustechnische und elektrische Anlagen sowie klar verständliche Kommunikations- und Sicherheitssysteme. Auch die Fernüberwachung der technischen und elektrischen Systeme in den Wohnungen kann in die Gebäudeautomation integriert werden.

Bei gruppenweise angeordneten, teilweise selbstständigen Wohneinheiten müssen außerdem der Flächenbedarf und die Arbeitsabläufe des Fachpersonals berücksichtigt werden. Durch eine sinnvolle Positionierung der Pflegebereiche lassen sich unnötige Wege reduzieren; die Sicherheitssysteme der einzelnen Wohneinheiten können an zentrale Überwachungsstellen angeschlossen werden. Bei der Dimensionierung der Verkehrsflächen sind neben den Bewohnern auch Personal und Hilfsmittel zu berücksichtigen.

Gemeinschaftsbereiche erfüllen ebenfalls eine wichtige funktionale Aufgabe. Aufenthaltsräume für den Empfang von Familienangehörigen, gemeinsame Mahlzeiten und Veranstaltungen unterstützen sowohl die Lebensqualität als auch die sozialen Kontakte der Bewohner. Für selbstständig mobile Bewohner ist zudem ein gut nutzbares, sicheres und attraktives Außenumfeld ein wichtiger Planungsaspekt.

Der erforderliche Flächenbedarf sollte stets auf Grundlage des gewählten Dienstleistungsmodells bestimmt werden. Als planerischer Ausgangswert können für eine selbstständige Einpersonenwohnung etwa 35–45 m², für zwei gemeinsam lebende Personen rund 40–55 m² angesetzt werden. Bei gruppenweise organisierten, teilweise selbstständigen Wohneinheiten können – zusätzlich zu Gemeinschafts- und Personalflächen – etwa 25–30 m² Nettogrundfläche je Einheit als Richtwert dienen.

Bei höherem Pflegebedarf werden Personal- und Nebenräume, Pflegewege, ausreichend dimensionierte Verkehrsflächen, Sicherheits- und Schwesternrufsysteme sowie gegebenenfalls spezielle, für Menschen mit Demenz geeignete Raumlösungen benötigt.

Werden erweiterte Gesundheitsleistungen angeboten, müssen die entsprechenden fachlichen und betrieblichen Anforderungen bereits während der Planung berücksichtigt werden. In Ungarn regelt die Verordnung 60/2003 (X. 20.) ESzCsM die fachlichen Mindestanforderungen für Gesundheitsdienstleistungen, während die Regierungsverordnung 96/2003 (VII. 15.) die allgemeinen Bedingungen für die Erbringung von Gesundheitsdienstleistungen sowie das Verfahren zur Betriebsgenehmigung festlegt. [12][13]

Bei der Planung zählt daher nicht nur, wie viele Wohnungen oder Plätze geschaffen werden können, sondern auch, wie das Gebäude im Alltag funktioniert. Verpflegung, Reinigung, Medikamenten- und Hilfsmittellogistik, Bewegungsabläufe des Personals, Pflege sowie Besucherströme wirken sich unmittelbar auf den Grundriss und die späteren Betriebskosten aus.

Geschäfts- und Betreibermodelle

Die Rollen von Investor und Betreiber können unterschiedlich organisiert werden.

Beim Owner-Operator-Modell besitzt und betreibt dasselbe Unternehmen die Immobilie. In einer anderen Struktur gehört das Gebäude dem Investor, während ein spezialisierter Betreiber es auf Grundlage eines langfristigen Vertrags führt.

Beim aktiven Seniorenwohnen kann auch das Rechtsverhältnis der Bewohner unterschiedlich ausgestaltet werden: als Eigentumswohnung, Mietwohnung oder langfristiges Nutzungsrecht. Die gewählte Konstruktion wirkt sich unmittelbar auf Finanzierung, Cashflow und Eintrittskosten für die Bewohner aus.

In Ungarn ist außerdem die rechtliche Einordnung besonders wichtig. Wird ein Projekt als soziale Seniorenpflegeeinrichtung betrieben, gelten die Leistungs- und Finanzierungsbestimmungen des ungarischen Sozialgesetzes. [7]

Wenn eine Wohnimmobilie mit zusätzlichen Dienstleistungen kombiniert wird, müssen die rechtliche Einordnung und etwaige Genehmigungspflichten der Wohn-, Sozial- und gegebenenfalls Gesundheitsleistungen bereits in der Konzeptphase geklärt werden – bei Bedarf unter Einbeziehung juristischer Fachleute.

Die Zahlungsfähigkeit bestimmt das Produkt

Demografische Nachfrage allein macht ein Projekt noch nicht wirtschaftlich. Zu untersuchen sind die Einkommens- und Vermögenssituation der Zielgruppe, das lokale Immobilienpreisniveau, tragbare Einmal- und Monatsgebühren sowie die Frage, in welchem Umfang Familien zu den Betreuungskosten beitragen können.

In Ungarn kann dabei das vorhandene Immobilienvermögen eine besonders wichtige Rolle spielen. Laut Eurostat lebten 2024 92 % der Bevölkerung in eigengenutzten Haushalten – einer der höchsten Werte in der Europäischen Union. [14] Für die Finanzierung aktiver Seniorenwohnformen kann daher entscheidend sein, ob zukünftige Bewohner ihr bisheriges Zuhause verkaufen, vermieten oder behalten.

Ebenso entscheidend ist, welche Leistungen in der monatlichen Gebühr enthalten sind: Sicherheitsdienste, Verpflegung, Reinigung und medizinische Unterstützung oder ob diese nur als Zusatzleistungen in Anspruch genommen werden können. Die Gestaltung des Leistungspakets ist daher sowohl eine geschäftliche als auch eine betriebliche Frage.

Nach Einschätzung von CBRE könnten insbesondere das erschwinglichere mittlere Preissegment sowie ein angemessen breites Angebot verschiedener Seniorenwohnformen zu den wichtigsten Wachstumsfeldern gehören. [15]

Zu berücksichtigende Risiken

Die steigende Nachfrage bedeutet nicht, dass dieses Segment frei von spezifischen Risiken ist. Zu den wichtigsten gehört die Verfügbarkeit von Fachkräften: Selbst das bestgeplante Gebäude kann ohne qualifizierte Betreuungs- und Pflegekräfte nicht erfolgreich betrieben werden. Der Erfolg hängt zudem stark von der fachlichen Kompetenz des Betreibers ab. Da ältere und häufig besonders schutzbedürftige Menschen betreut werden, können Qualitätsmängel schnell zu einem Reputationsrisiko werden. Auch Veränderungen des regulatorischen Umfelds können die Betriebsbedingungen beeinflussen.

Gute Entscheidungen werden vor Beginn der Planung getroffen

Bereits in der Vorbereitungsphase müssen einige grundlegende Fragen beantwortet werden:

• Welche Form des Seniorenwohnens ist geplant und für wen wird sie entwickelt?
• Welches Betreuungsniveau soll angeboten werden und welche Dienstleistungen gehören dazu?
• Wie viel Personal wird benötigt und zu welchen Betriebskosten kann das Projekt funktionieren?
• Ist ein Neubau oder die Umnutzung eines bestehenden Gebäudes wirtschaftlicher?
• Welches Eigentümer- und Betreibermodell ist geeignet?

Bei CÉH betrachten wir solche Entwicklungen deshalb nicht ausschließlich als Planungsaufgabe. Bereits in der Vorbereitungsphase prüfen wir technische Machbarkeit, funktionale Anforderungen, Kosten, Betrieb und langfristige Funktionsfähigkeit gemeinsam. Dabei berücksichtigen wir sowohl die Interessen des Entwicklers als auch die der künftigen Bewohner und integrieren Nachhaltigkeitsaspekte von Anfang an.

Mit unseren Leistungen in Ingenieurberatung und Projektmanagement können wir eine Entwicklung von der fundierten Investitionsentscheidung über den gesamten Projektlebenszyklus begleiten. Unsere Erfahrung in der Planung von Gesundheitseinrichtungen ist auch dort von Nutzen, wo Wohnen, Betreuung und bei Bedarf Pflege eng miteinander verbunden sind.

BIM-basierte Planung kann bei einem intensiv betriebenen Gebäude zusätzlichen Mehrwert schaffen, da die während der Planung erzeugten digitalen Informationen später auch für Betrieb und Instandhaltung genutzt werden können.

Mehr als ein Pflegeheim

Seniorenwohnen sollte nicht als ein einziger Einrichtungstyp verstanden werden, sondern als ein aufeinander abgestimmtes System verschiedener Wohn- und Betreuungsformen.

Projekte am richtigen Standort, mit klar definierter Zielgruppe, angemessenem technischem Inhalt und professionellem Betrieb können auf einen realen und wachsenden gesellschaftlichen Bedarf reagieren – und zugleich eine langfristig tragfähige Investition darstellen.

Quellen

[1] Ungarisches Zentralamt für Statistik: Internationaler Tag der älteren Menschen, 1. Oktober 2026.

[2] Europäische Kommission: 2024 Ageing Report – Country fiche Hungary, demografische Prognose EUROPOP2023.

[3] Ungarisches Zentralamt für Statistik: Bewohner von dauerhaften und vorübergehenden stationären Sozialeinrichtungen nach Versorgungsart, 2025.

[4] 24.hu, 25. Oktober 2026 – auf Grundlage der Daten des Ministeriums für Soziales und Familie zu Kapazitäten und Wartelisten von Seniorenheimen.

[5] Europäische Kommission: 2026 Country Report – Hungary. Langzeitpflege, Zugang und Personalsituation.

[6] CBRE: UK Senior Living Survey 2025; Unlocking Potential: The Value of Care Provision in Integrated Retirement Communities.

[7] Ungarisches Gesetz III aus dem Jahr 1993 über die Sozialverwaltung und Sozialleistungen – insbesondere §§ 68–68/A.

[8] Ungarischer Nationaler Krankenversicherungsfonds: Stationäre Versorgung.

[9] RIVM – Dutch National Institute for Public Health and the Environment: Zo gewoon mogelijk blijven wonen in De Hogeweyk.

[10] JLL: EMEA Living Market Perspectives 2026.

[11] JLL: 2026 Seniors Housing & Care Investor Survey and Trends.

[12] Ungarische Verordnung 60/2003 (X. 20.) ESzCsM über die fachlichen Mindestanforderungen für die Erbringung von Gesundheitsdienstleistungen.

[13] Ungarische Regierungsverordnung 96/2003 (VII. 15.) über die allgemeinen Bedingungen für Gesundheitsdienstleistungen sowie das Verfahren zur Betriebsgenehmigung.

[14] Eurostat: Housing in Europe – 2025 edition, Daten zum Wohneigentum 2024.

[15] CBRE: Unlocking Affordability: Optimising Design and Build Cost for Integrated Retirement Communities.